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2011年上半年郑州市商品住宅供过于求http://hn.house.sina.com.cn 2011年08月17日18:52 新浪房产 新浪房产讯（编辑 杨乐）郑州市商品住宅自09年开始连续两年呈现供不应求的特点，但进入11年受限贷、限购和加息多重调控政策的叠加影响，市场翻盘表现为供过于求。 一、郑州市商品住宅市场量价分析 图1 01年―11年第二季度郑州市商品住宅供求走势图 (数据来源：CRIC)图2 10年6月―11年6月郑州市商品住宅月度供求走势图 (数据来源：CRIC) 1-6月份商品住宅新增供应320.52万�，同比增长5.4%； 1-6月份商品住宅成交243.85万�，同比下降44.3%； 1-6月份商品住宅成交均价6188元/�，同比增长21.4%； 1-6月份商品住宅供求比1：0.76，市场表现为供过于求。 供求关系 从郑州市商品住宅供求走势来看，受新“国八条”及市限购令等多重政策的影响，投资投机需求被挤出，刚性需求一定程度上也受到抑制，导致成交量出现明显下滑，而供应节奏虽然也有所放缓，但潜到供应依然可观，上半年商品住宅供求比为1:0.76，市场翻盘表现为供过于求。 供应量 从上半年的供应走势看，住宅供应呈现“先抑后扬”特点,抗衰老的方法，由于年初受中央及地方密集调控政策的影响，市场供应到2、3月份一度跌入30万�以下的低谷，4月份开始有所回升，基本维持到60-70万�之间，1-6月份商品住宅新增供应320.52万�，同比增长5.4%； 基于目前形势判断，未来供应量受潜到供应推动会有一个逐步放量的过程，另一方面受市场紧缩预期，开发企业会适度放缓开发供应节奏，以求维持一个较为稳定的供求平衡关系。 成交量 从上半年商品住宅的成交走势看，较之去年的上半年及下半年都出现明显的下降，1-6月份商品住宅成交243.85万�，同比下降44.3%，和320.52万�的供应量相比，表现出供大于求的状况。 年初国家出台了新国八条，全面限购和限贷，郑州市先后于1月6日和3月4日出台了限购令，限购步步升级，房地产市场严厉调控前所未有。受此影响，投资投机需求止步，部分刚性需求受限抑或观望。铁架市“金三银四”、“红五月”去化均表现平平，成交量出现明显萎缩，未来随着炎热季节的到来，进入房地产市场的传统淡季，预计销量仍存到下行的压力。另外从近期的政策动向看，部分二三线城市也将被列入限购对象，限购有可能成为常态化，未来一段时间解冻或政策松动的可能性不大，郑州市年度销量下滑基本已成定局。 成交价格 全市商品住宅历年成交价格保持稳定上涨，但受限购政策打压影响，郑州房地产市场正由“量价齐涨”向“量跌价滞”过渡，房价上涨动力削弱，房价趋缓抑或下降。 图3 01年―11年第一季度郑州市商品住宅成交均价走势图 (数据来源：CRIC)图4 10年6月―11年6月郑州市商品住宅(不含经适房)成交价格月度走势图 (数据来源：CRIC) 从整体上看，上半年商品住宅价格仍呈上涨趋势，但从近几个月的商品住宅价格走势看，却呈震荡回落态势，持续走高的行情到今年1月份结束，拐点显现，政策调控作用明显。从各月走势看，3、4月份主要因定向开发项目园田新城大量备案拉低整体价格，5月份由于定向开发项目中原名邸、天擎花园，经济型项目乾宏。领秀空间，性价比较高项目郑州中原万达广场、德润黄金海岸等的放量备案，再次从整体上拉低了价格，6月天擎花园再次放量成交占据全市榜首，一定程度上再度影响到全市住宅价格水平。 同时，整体价格的回落主要与结构性因素有关，由于限购之前，高价位的大盘和品质性楼盘成交活跃，而限购政策出台后，品质改善性需求受到压制，这类项目成交量锐减，使得高价位楼盘成交量权重下降，而性价比较高的项目成交量上升，从而导致整体房价趋于平稳或下降。同时考虑到各大楼盘相继开始加大促销优惠力度的因素，实际成交价格更有走低趋 二、郑州市商品住宅存量分析 图5 10年1月―11年6月郑州市商品住宅存量走势图 (数据来源：CRIC) 截止6月底，郑州市主城区限购的六大区域商品住宅累计存量达到293.97万�，达到2010年来的峰值，若剔除经济适用房及定向开发房源，商品住宅存量为278.88万�，按照目前的月度去化情况推算存销比约为7,liuhecai，也就手机说存量预计销售周期为7个月左右。由于受限购令的持续影响，铁架市住宅销量持续下滑，而供应量不断有所放量，因此存量会有一个不断攀升的过程，预计未来一段时间存销比会达到10-12。鉴于此，企业库存压力会不断加大，客观上需要进行量价权衡，“舍价保量”将可能成为未来房地产市场营销的主旋律。 三、 郑州市商品住宅各区域供求市场分析 图6 2011年上半年郑州市商品住宅区域供求价走势图 (数据来源：CRIC) 从1-6月份各区域的供应成交情况看，供应量依次手机，金水区88.73万�、二七区62.02万�、郑东新区52.4万�、中原区50.65万�、管城区33.46万�、惠济区33.26万�；成交量依次手机，金水区61.7万�、二七区54.56万�、郑东新区46.04万�、中原区45.95万�、惠济区21.6万�和管城区13.99万�；供求比依次为中原区0.91、郑东新区0.88、二七区0.88、金水区0.7、惠济区0.65、管城区0.42，中原区、郑东新区、二七区供求基本平衡，表现良好，金水区和惠济区表现供过于求，管城区需求表现最为疲软，严重供过于求。 四、郑州市商品住宅(不含经适房)成交结构分析 1、商品住宅成交面积段分析 图7 2009-2011年全市商品住宅成交面积段套数占比分布图 (数据来源：CRIC)图8 2009-2011年全市商品住宅成交套型套数占比分布图 (数据来源：CRIC) 从全市1-6月份商品住宅(不含政策房)成交面积段结构看，90�以下户型成交套数占比为49.7%，较2010年的61.3%下降了11.6个百分点，其中50�以下户型成交量下降明显,太阳城娱乐网，占比为8.3%，分别较2010年和2009年下降了6和11.3个百分点；而90-150�成交套数占比为37.8%,新开传奇私服，分别较2010年和2009年提高了6.5和8个百分点。与之相应的从成交户型看，1-6月份一房成交占比为19.9%，分别较2010年和2009年下降了5.7和13.7个百分点，二房占比为39.1%，和前两年基本持平，三、四、五房成交占比呈增长趋势。 此现象说明到国家一系列调控政策作用下，市场成交结构已经到悄然发生变化，对投资客的限购以及对首置首付比例的提高，使得小户产品成交量呈下滑趋势，另一方面，改善型客户具有相对较好的经济承受力，受政策影响较小，再加之限购促使部分需求采取一步到位置业策略，致使功能型户型成交量及占比有所放大。 2、商品住宅成交价格段分析 图9 10年1-6月份、11年1-6月份全市商品住宅成交价格段结构对比图 (数据来源：CRIC) 从图9可以看出，与10年同期价格段结构对比，11年上半年住宅价格上移较为明显，6000元/�以上结构占比有较大幅度的上升，由去年同期的29.3%提高到今年的63.9%。但从个案来看，政策调控以来，除郑东新区部分稀缺性楼盘逆势涨价外，铁架市大部分商品住宅价格明显趋于稳定，并通过加大促销优惠以寻求量的支撑；另外从近几个月销量排行榜看，占据榜单前列的普通住宅价格大多到6000-8000元/�之间，这一价位成为目前郑州市民普遍倾向性接受的性价比，诸如中原万达广场、二七万达广场、升龙国际中心、橡树玫瑰城、黄金海岸等项目，以其大盘规模优势、品牌优势、性价比优势到紧缩政策调控下依然收到良好的市场反应。 (责任编辑：admin) |